Simulateurs & Éducation Financière
Préparez votre projet d'achat avec une précision d'expert.
Information Cruciale sur votre Budget
Les annonces publiées sur les portails immobiliers (SeLoger, Leboncoin, IAD...) sont toujours indiquées en prix FAI (Frais d'Agence Inclus).
Lors de votre simulation, le montant du prêt doit correspondre à ce prix FAI. Gardez en tête qu'en règle générale, les banques ne financent pas les 8% de frais de notaire. Vous devez impérativement disposer de cette somme en trésorerie personnelle (apport) pour finaliser l'acte de vente.
Estimation
Mensualité (hors assurance)
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Coût total du crédit
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Estimation
Capital Empruntable (FAI)
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Trésorerie à prévoir
Frais de notaire (estimation 8%) :
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Comprendre les Coulisses du Crédit
L'argent que vous empruntez parcourt un long chemin stratégique. Cliquez sur les acteurs du schéma pour découvrir leur rôle fondamental.
Cliquez sur une étape du schéma
Apprenez comment les décisions prises à Francfort impactent directement votre mensualité à Angers.
Garantie : Hypothèque ou Caution ?
La banque exige systématiquement une sécurité au cas où vous ne pourriez plus payer. Voici les trois principales solutions utilisées en France pour protéger le prêt.
| Type de Garantie | Pour qui ? | Coût & Fonctionnement | Avantages / Inconvénients |
|---|---|---|---|
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🤝 La Caution (ex: Crédit Logement, SACCEF) |
La solution préférée des banques pour les bons dossiers (CDI, apport). | Vous versez une somme à un organisme mutualiste. Pas de frais de notaire sur la garantie. | ✅ Pas de frais de mainlevée si vous revendez avant la fin. ✅ Restitution partielle possible à la fin (Crédit Logement). |
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📜 L'Hypothèque (Conventionnelle) |
Pour les dossiers plus complexes, sans apport, ou refusés par les organismes de caution. | Acte notarié. Comprend la Taxe de Publicité Foncière (~0.7%) + émoluments. | ❌ Coûteux à mettre en place. ❌ Frais de mainlevée (~0.7%) si vous vendez avant le terme. |
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🏛️ L'IPPD (Privilège de Prêteur de Deniers) |
Uniquement pour les biens déjà construits (ancien) ou les terrains. | Variante de l'hypothèque mais moins chère car exonérée de la Taxe de Publicité Foncière. | ✅ Moins cher que l'hypothèque classique. ❌ Frais de mainlevée toujours présents en cas de revente. |
L'Argent "Ex Nihilo"
Le Secret Bancaire Dévoilé
La banque ne vous prête pas l'argent des autres !
C'est une idée reçue tenace. Contrairement à ce que l'on imagine, quand votre banquier débloque votre prêt immobilier de 200 000 €, il ne va pas chercher cet argent dans le coffre d'un autre client ou dans les réserves d'épargne.
Il le crée instantanément par une simple écriture comptable. C'est la création monétaire Ex Nihilo (à partir de rien). Au moment où vous signez :
À l'Actif (Ce que vous devez)
La banque inscrit votre dette. C'est une promesse de remboursement futur.
Au Passif (Ce qu'elle doit)
La banque crédite le compte du vendeur. C'est de l'argent immédiatement utilisable.
Le cycle de vie : L'argent est créé à la signature et sera détruit progressivement à chaque mensualité que vous remboursez (le capital disparaît du bilan). Seuls les intérêts constituent le "chiffre d'affaires" qui reste acquis à la banque.
Pourquoi ce Taux ?
Le taux qu'on vous propose n'est pas une variable aléatoire. C'est une construction financière méticuleuse basée sur trois piliers stratégiques.
1. Coût de l'Argent
L'OAT 10 ANS
2. Coût du Risque
PRIME DE DÉFAUT
3. La Marge
PRODUIT D'APPEL
Sélectionnez une composante pour découvrir comment la banque calcule votre offre de prêt.
📚 Guide Expert : Lexique Immobilier
Spécial 1er Achat💹 Taux & Finances
TAEG (Taux Effectif Global)
C’est l'indicateur le plus important. Il représente le coût total réel de votre crédit (intérêts + assurance + frais de dossier + garantie).
Taux d'Usure
Le plafond légal maximal autorisé fixé par la Banque de France. Si votre TAEG dépasse l'usure, la banque a interdiction de vous prêter.
Reste à Vivre
Somme mensuelle restante pour vos besoins alimentaires et dépenses quotidiennes après le paiement de toutes vos charges fixes.
Saut de Charge
Différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité de crédit. C'est l'effort financier supplémentaire demandé.
Amortissement
Part de capital remboursée chaque mois. Elle augmente au fil des années tandis que la part d'intérêts diminue.
📝 La Transaction
Clause Suspensive
Protection vitale : elle annule la vente sans pénalité si vous n'obtenez pas votre financement dans les délais impartis.
Séquestre
Somme (souvent 5%) bloquée sur un compte notarié lors de la signature du compromis en gage de votre sérieux.
FAI vs Acte en Main
FAI : Honoraires d'agence inclus dans le prix affiché. Acte en main : Le vendeur règle vos frais de notaire (très rare).
Compromis de Vente
Avant-contrat juridique qui scelle l'accord sur la chose et le prix, ouvrant le délai de rétractation de 10 jours.
Offre de Prêt
Contrat définitif envoyé par la poste. Vous devez obligatoirement attendre 11 jours avant de la renvoyer signée.
☂️ Sécurités
Délégation d'Assurance
Liberté de choisir un assureur externe à la banque pour bénéficier de tarifs plus compétitifs (Loi Lemoine).
CPM (Contribution Mutuelle)
Propre aux cautions de type Crédit Logement. Une partie de cette somme peut vous être restituée lors du solde du prêt.
Mainlevée
Acte juridique payant nécessaire pour libérer un bien de son hypothèque lors d'une revente anticipée.
Quotité d'assurance
Répartition du risque entre co-emprunteurs (ex: 100% sur chaque tête pour une sécurité maximale).
IRA
Indemnités de Remboursement Anticipé. Pénalités dues si vous remboursez le prêt avant sa fin prévue.
Outils Expert - Macé Jean-Baptiste Conseiller IAD France